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!延期交房收房与开发商描述不符怎么办?
发布人: 海燕论坛游戏 来源: 海燕论坛游戏平台 发布时间: 2020-09-09 13:56

  距离2020年结束仅剩4个月了,一场疫情,打乱了许多原本的计划,对于房地产市场更是如此。许多项目迟迟无法交房。

  本期365工作室带大家一起来了解关于延期交房、房屋交付与宣传不符等问题的相关法律解释,教大家遇到这类问题时该如何。

  某业主于2018年7月购买某处自带商业娱乐配套的房产,承诺于2019年12月31日交房,但截至到2020年8月,进户仍然无望。

  众位业主实在难以平复内心的焦急,多次约谈开发商,但从始至终主要负责人从未露面,只是派代表进行协商。

  经过与开发商的多次协商,开发商最终仍未给出准确进户时间、商业娱乐配套的项目进度、及相关违约责任的赔偿说明。

  业主买房时,开发商承诺的进户标准与实际情况也大相径庭,公寓及LOFT大堂的装修及设施与宣传号内容相差悬殊,根本达不到商业住宅的装修配套标准,但楼盘项目号目前还在虚假宣传该项目。

  物业管理公司和开发商是具法人资格的公司,物业管理费是用于小区物业服务的,是物业公司用于和小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商或有关部门反映投诉,争取尽早解决,但物业管理费仍需支付。配套设施属于商承诺的项目,应与商协商、诉讼或仲裁解决。

  3、提供未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交或少交。正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。

  1、首先,要有针对性地记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的,可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式;

  2、其次,采取谈判的方式,在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动,主动去和物业公司交涉,告诉他们哪里做得不对,不应当收取你的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以地辩驳并非恶意拖欠;

  3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主,业主要及时向业主委员会反应,没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇沟通,早日成立业主委员会以便日后的。

  根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,就应当承担违约责任”。

  举例说明,如果开发商在广告、规划图、宣传材料上描述其推销的一个房地产项目绿化率能达到多少,距离公交站多少米,到市中心某处多少时间,而实际上大相径庭,开发商就需要承担违约责任。因为,购房广告构成了商品房买卖合同的内容。

  《合同法》第十五条也明确,商业广告是一种要约邀请,符合要约条件的,即为要约,在一般情况下,不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。

  但《解释》明确,开发商在销售广告和宣传资料中,就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和具体确定,有操作性,并由此对购房人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的,就当视为要约,无论这些广告宣传内容是否载入合同,只要开发商违反了广告内容,就应当承担违约责任。

  若相关商业娱乐配套设施最终无法落成,开发商是否应当退还业主商业娱乐配套影响房屋的价格的溢价部分?

  根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”的,该广告宣传应当视为要约。

  但需要强调的是,相关商业娱乐配套设施是否在宣传资料中有具体明确,是否在实际的销售价格中存在溢价是认定广告宣传是否为要约的重要依据。

  若开发商卖房时承诺的相关商业娱乐配套设施对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响,在交房或后期无法实际落成,开发商属于违约,应当承担违约责任。

  某业主买了某小区的商服,开发商宣传时声称,举架6米高的商服可以“买一层得两层”,因此业主自行打了隔板。

  如果开发商的宣传与后续签订的合同以及业主实际取得的房屋的功能不符,那么这种宣传就是一种违反诚信原则的虚假宣传。

  是否有法律约束力,要看开发商在进行商品房营销时所宣传的“买一层得两层”的宣传或者广告是属于要约邀请,还是属于要约的问题。

  《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”

  如果本案中涉及的宣传广告对买卖双方订立商品房买卖合同的房屋价格的确立有重大影响,而且涉及宣传内容具体确定,且开发商所出售的商品房并未超出规划设计范围,那么就应当视这种宣传为要约,属于买卖合同中的一部分,如果开发商交付的房屋不符合合同约定,那就应当承担违约责任。

  如果能认定上开发商违约,那么开发商就应该承担违约责任,这种违约责任包括赔偿损失,这个案件的损失有直接损失和间接损失,直接损失是指实际交付的房屋与承诺不符产生的房屋差价款,间接损失就是指因认定虚假承诺产生的必要费用,本案中就是建筑安全鉴定费。

  一般来说,商品房的销售广告和宣传资料仅为要约邀请,也就是说,这些内容绝大部分不会作为正式的购房合同内容,所以龙江楼市在这里提醒要买房的朋友不要太认真,否则你就输了。

  比如,我们遇到过开发商在广告中声称“品牌壁挂采暖炉,品牌电梯是生活品质的”,但是该表述中并不涉及壁挂采暖炉的具体品牌、型号、价格等信息,也未涉及此项提供是否免费等。

  仅凭此项声称,并不具有实际的可执行性,买受人据此主张应当将此项声称认定为开发商所做要约的,法院不予支持。

  再比如,某开发商的宣传资料中声称所开发项目附加具有一定的绿地景观,但是对绿地景观的面积、方位等并未做具体明确的表述。

  在实际案例中,一方面此绿地景观未必在涉案商品房开发规划的范围内,另一方面,该绿地景观的表述往往不够具体明确。存在上述情形中任一情形均不能构成开发商要约。

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