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16宝龙03 : 上海宝龙实业发展(集团)有限公司
发布人: 海燕论坛游戏 来源: 海燕论坛游戏平台 发布时间: 2020-06-26 11:21

  2016 年 10 月,宝龙地产以股权作价对公司增资;2016 年 12 月,宝龙地产作出增加

  注册资本及调整投资总额的股东决定,以其直接持有的 15 家子公司股权进行出资。截至 2020 年

  3 月末,公司注册资本 41.84 亿元,宝龙地产持有公司 100%股权,公司实际控制人为许健康。

  期内,公司经营范围和组织结构无重大变化;截至 2020 年 3 月末,公司纳入合并范围主

  亿元,其中归属于母公司所有者权益 351.09 亿元。2019 年,公司实现营业收入 248.46 亿元,净

  利润 67.21 亿元,其中,归属于母公司所有者的净利润 33.63 亿元;经营活动产生的现金流量净额

  446.18 亿元,其中归属于母公司所有者权益 353.48 亿元。2020 年 1-3 月,公司实现营业收入 38.13

  亿元,净利润 6.05 亿元,其中归属于母公司所有者的净利润 3.60 亿元;经营活动产生的现金流量

  公司注册地址:上海市闵行区七莘 1855 号第 1 幢 4 层 02 室;代表人:许健康。

  本报告债券如下表所示。截至2020年4月底,“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”“19

  宝龙01”“19宝龙G1”和“20宝龙01”债券募集资金已全部使用,使用情况与募集说明书承诺的

  用途、使用计划及其他约定一致;“20宝龙02”募集资金剩余1.45亿元尚未使用,已使用部分按照

  宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”)对“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”

  公司已按时足额支付“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”和“19宝龙01”利息,“19宝龙

  分点,总体仍维持高位,但从 2019 年 4 月开始已连续 8 个月下降,主要系土地购置费进一步降速

  所致。2019 年,全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降,但受益于二城市土地市场交

  续深化背景下,全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米,同比下降 0.1%,较上年下降 1.4 个百

  分点,全国房地产销售金额 159,725.12 亿元,同比增长 6.50%,增速较上年同期回落 5.70 个百分

  点。2019 年,百城住宅价格指数上涨 3.34%,涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点,其中一线城市

  2020 年 1-3 月,受新冠疫情冲击影响,国内房地产市场出现较大幅度下行,但就 2020 年 3

  其中全国房地产开发投资 21,962.61 亿元,同比下降 7.70%,降幅较前两月收窄 8.60 个百分点;房

  地产销售面积 21,978.32 万平方米,同比下降 26.30%,降幅较前两月收窄 13.60 个百分点;房地产

  战。其中2019年商业营业用房和办公楼投资增速分别为-6.70%和2.80%,增速明显回落;办公楼销

  售面积同比下降14.68%,商业营业用房销售面积同比下降15.02%,需求端下降明显。2020年1-3

  市场短期内出现紧缩。其中商业地产开发投资(含商业营业用房及办公楼)同比下降13.53%,

  20 名房地产企业销售面积占比分别为 19.95%和 27.07%,前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售

  挑战,但中央“房住不炒”定位不变。2020年2月21日,人民银行召开2020年金融市场工作电

  实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。2020年4月17日,中央局会议强调“

  2019 年,公司收入和利润快速增长,毛利率小幅下降但仍处于较高水平;2020 年 1-3 月,

  2019 年,公司营业收入 248.46 亿元,同比增长 46.01%,主要系随着前期销售逐步竣工交付,

  房地产结转规模增加所致;实现净利润 67.21 亿元,同比增长 74.88%,主要系收入增长带动及投

  以上;2019 年,公司出售物业收入同比增长 49.06%。2019 年,公司出租物业收入同比增长 16.27%,

  主要系 2018 年新开业的厦门宝龙一城和上海青浦广场确认全年收入所致。2019 年,公司酒店收

  入同比下降 12.43%,主要系部分酒店不再纳入公司合并范围所致。2019 年,公司土地一级开发收

  入同比增长 54.41%,主要系随着开发进度推进,根据开发进度确认收入所致。公司其他收入主要

  个百分点,主要系新增出售项目股权收益所致。其他收入毛利率下降较大主要系 2019 年收入构成

  中毛利率较低的结余材料销售收入占比增加所致。综上,2019 年,公司综合毛利率 38.37%,同比

  2020 年 1-3 月,公司实现营业收入 38.13 亿元,同比下降 4.95%,主要系受新冠疫情影响,

  公司地产销售结转收入及酒店收入下降所致。其中出售物业收入 34.30 亿元,同比下降 3.79%。从

  毛利率水平来看,2020 年 1-3 月,公司综合毛利率 40.58%,较 2019 年毛利率小幅提升。

  2019 年,公司继续保持较大的土地投资力度,新增土地建筑面积 648.23 万平方米(权益建筑

  面积 353.79 万平方米),同比增长 13.00%。公司获取土地主要位于长三角区域,楼面均价随着区

  域不同及土拍市场热度有所上升,但相较于公司近年销售均价,土地成本较合理。2020 年 1-3

  表 3 2018-2019 年及 2020 年 1-3 月公司土地购置情况(单位:万平方米、亿元、元/平方米)

  注:1.楼面价为购地支出/总建筑面积;2.上表中规划建筑面积不包括地下及停车位。3.上表新增土地储

  1,732.83 万平方米),土地储备规模尚可。从土地储备区域分布看,78.51%位于长三角地区;从城

  占 54.08%;在三四线城市土地储备建筑面积占 44.21%。公司土地储备部分分布在三四线城市,

  面积同比增长 17.13%;竣工面积同比大幅增长 171.48%,主要系 2018 年合并范围扩大,开工面

  积大幅增加,前期施工项目逐步竣工所致。2020 年 1-3 月,公司继续保持较大的开度,期

  表 5 2017-2019 年及 2020 年 1-3 月公司房地产开发数据(单位:万平方米)

  从公司在建项目看,截至 2020 年 3 月末,公司全口径在建项目预计总投资 2,215.03 亿元,已

  累计完成投资 1,329.61 亿元,尚需投资额 899.88 亿元,尚需投资规模较大;同时考虑到公司每年

  司积极营销影响,当年销售面积进一步扩大,同比增长 40.58%。2019 年,公司销售均价同比增长

  现销售金额同比增长 54.56%。2019 年,公司销售回款率为 85%,回款情况较好。结转方面,随

  2020 年 1-3 月,公司实现销售面积和销售金额分别为 52.10 万平方米和 80.16 亿元,同比分

  从公司待售项目情况来看,截至 2020 年 3 月末,公司全口径在建项目规划可售面积 2,147.17

  万平方米,已销售面积 826.98 万平方米,剩余规划可售面积 1,320.19 万平方米,其中 2020 年总

  可售面积为 774.80 万平方米,2020 年计划推盘面积为 491.45 万平方米。公司待售面积中约 54%

  不确定性;同时公司 2019 年末存货中已完工开发产品 111.92 亿元,主要为待售的车库、办公楼

  和商铺等,去化相对较慢。此外,公司在海口储备项目剩余可售面积 165.11 万平方米,规模较大,

  年末,公司投资性房地产增值率 71.18%,增值率较高。2019 年,公司自持物业可出租面积、出租

  整以提升出租率,以及 2019 年新开业商场主要位于长三角区域,开业出租率较高所致;平均租费

  上升主要系上海及长三角区域其他城市商场陆续开业所致。2020 年 1-3 月,公司自持物业租金

  收入同比下降 5.95%,主要系受新冠疫情影响所致。新冠疫情期间,公司对商户 2020 年 1 月 25

  日至 2020 年 3 月 31 日租金进行减半征收;3 月复工以来,商场客流逐步恢复,但部分业态如影

  截至 2020 年 3 月末,公司已运营酒店中有 8 家国际品牌酒店及 7 家自创品牌连锁酒店,可以

  满足不同档次的市场需求。2019 年,公司酒店平均客房单价同比增长 6.38%,主要系酒店经营逐

  步稳定,正常增长所致。受新开业酒店培育期影响,入住率有所下降,但仍保持在 80%以上。2020

  年 1-3 月,公司酒店收入同比下降 62.50%,入住率大幅下滑至 36%,主要系受新冠疫情影响所

  截至 2019 年末,公司存货中已完工开发产品 111.92 亿元,主要为待售的车库、办公楼和商

  截至 2019 年末,公司投资性房地产增值率 71.18%,增值率较高,公允价值存在一定波动性;

  准无保留审计意见的审计报告。公司 2020 年 1-3 月财务数据未经审计。公司财务报表根据财政

  43 家,减少子公司 10 家;截至 2020 年 3 月末,公司纳入合并范围子公司较年初无变化。公司增

  亿元,其中归属于母公司所有者权益 351.09 亿元。2019 年,公司实现营业收入 248.46 亿元,净

  利润 67.21 亿元,其中,归属于母公司所有者的净利润 33.63 亿元;经营活动产生的现金流量净额

  446.18 亿元,其中归属于母公司所有者权益 353.48 亿元。2020 年 1-3 月,公司实现营业收入 38.13

  亿元,净利润 6.05 亿元,其中归属于母公司所有者的净利润 3.60 亿元;经营活动产生的现金流量

  截至 2019 年末,公司资产总额 1,520.41 亿元,较年初增长 28.95%,主要系公司投资拿地及

  合作开发增加所致。其中流动资产占 61.12%,非流动资产占 38.88%,资产结构仍以流动资产为

  截至2019年末,公司流动资产929.34亿元,较年初增长39.64%,主要系其他应收款和预付款

  项增长所致。截至2019年末,公司流动资产以货币资金(占18.30%)、预付款项(占7.35%)、其

  截至2019年末,公司货币资金170.09亿元,较年初增长11.99%,主要系销售回款及融资净额

  增加所致。截至2019年末,公司货币资金中银行存款占90.62%,其中受限货币资金15.96亿元,占

  低。截至2019年末,公司预付款项68.34亿元,较年初增长5.03倍,主要系预付土地款及预付建筑

  费用款大幅增加所致。截至2019年末,公司其他应收款204.67亿元,较年初增长241.01%,主要系

  减值准备,前五名欠款方合计占比为29.97%,集中度一般。截至2019年末,公司存货454.31亿元,

  较年初增长9.12%,主要系公司在建项目陆续投资所致。公司存货中在建开发产品占75.36%、已

  2019年末,公司受限存货账面价值264.26亿元,占比为58.17%,受限规模较大。公司开发项目所

  截至 2019 年末,公司非流动资产合计 591.06 亿元,较年初增长 15.09%,主要以长期股权投

  截至 2019 年末,公司长期股权投资账面价值 39.88 亿元,较年初大幅增长 98.37%,主要系新

  增合营、联营项目所致。2019 年,公司长期股权投资权益法下确认投资收益 3.86 亿元。截至 2019

  年末,公司投资性房地产账面价值 491.72 亿元,较年初增长 12.50%,主要系在建自持物业投入增

  加以及评估增值所致。截至 2019 年末,公司投资性房地产成本 287.25 亿元,评估增值 204.48 亿

  元,整体增值率 71.18%,增值率较高;公司投资性房地产中用于抵押的金额为 246.10 亿元,

  截至 2019 年末,公司受限资产 546.20 亿元,占资产总额 35.92%,主要为存货和投资性房地

  截至 2020 年 3 月末,公司资产总额 1,527.02 亿元,较年初增长 0.44%,资产结构较年初变化

  截至 2019 年末,公司负债合计 1,079.07 亿元,较年初增长 34.55%,主要系流动负债增加所

  截至 2019 年末,公司流动负债 749.99 亿元,较年初增长 47.54%,主要系预收款项和其他应

  付款增加所致。公司流动负债主要由应付账款(占 17.19%)、预收款项(占 31.02%)、应交税

  费(占 11.58%)、其他应付款(占 29.01%)和一年内到期的非流动负债(占 8.65%)构成。

  截至 2019 年末,公司应付账款账面价值 128.89 亿元,较年初增长 28.66%,主要系在建项目

  规模扩大所致。截至 2019 年末,公司预收款项 232.68 亿元,较年初增长 29.24%,主要系协议销

  售金额增加所致。截至 2019 年末,公司其他应付款 217.58 亿元,较年初大幅增长 144.95%,主要

  系随着合作项目增加,公司与合作方往来款增加所致。截至 2019 年末,公司一年内到期的非流动

  负债 64.87 亿元,较年初增长 14.85%,主要系于一年内到期的公司债券增加所致。截至 2019 年末,

  截至 2019 年末,公司非流动负债合计 329.07 亿元,较年初增长 12.06%,主要系长期借款及

  应付债券均增长所致。公司非流动负债由长期借款(占 60.49%)、应付债券(占 20.88%)和递

  截至 2019 年末,公司长期借款 199.05 亿元,较年初增长 7.96%,主要系随着公司地产开发项

  目规模增加,融资需求增加所致。截至 2019 年末,公司应付债券 68.73 亿元,较年初增长 36.04%,

  截至 2019 年末,公司全部债务合计 351.12 亿元,较年初增长 14.71%,其中短期债务占 23.74%、

  长期债务占 76.26%,以长期债务为主。截至 2019 年末,公司资产负债率、全部债务资本化率和

  个百分点和 0.62 个百分点。截至 2019 年末,公司永续债余额 5.00 亿元,规模不大。总体看,公

  截至 2020 年 3 月末,公司负债合计 1,080.84 亿元,较年初增长 0.16%,负债结构较年初变化

  不大。截至 2020 年 3 月末,公司全部债务合计 387.50 亿元,较年初增长 10.36%,债务结构仍以

  长期债务(占 75.05%)为主。截至 2020 年 3 月末,公司资产负债率、全部债务资本化比率和长

  个百分点和上升 1.70 个百分点,债务负担仍在合理范围内。截至 2020 年 3 月末,公司永续债余

  额仍为 5.00 亿元,规模不大。从公司债务期限分布情况看,公司 2020 年和 2021 年存在一定债务

  截至2019年末,公司所有者权益合计441.34亿元,较年初增长17.04%,主要系利润滚存和合

  79.55%)。归属于母公司所有者权益中,实收资本占11.92%,资本公积占5.42%,其他权益工具(永

  续债)占1.42%,盈余公积占0.60%,未分配利润占80.64%。公司所有者权益中未分配利润占比较

  截至2020年3月末,公司所有者权益合计446.18亿元,较年初增长1.10%,所有者权益构成较

  2019 年,公司营业收入 248.46 亿元,同比增长 46.01%,主要系房地产结转收入增加所致;

  营业成本变动趋势和营业收入一致,同比增长 50.52%。2019 年,公司实现营业利润和净利润分别

  从期间费用来看,2019 年,公司费用总额 25.64 亿元,同比增长 24.60%,主要系销售费用和

  管理费用增加所致。其中销售费用占 43.14%,管理费用占 46.00%,财务费用占 10.86%。2019 年,

  公司销售费用同比增长 33.76%、管理费用同比增长 19.49%,主要系当年销售大幅增加,营销支

  出增加,以及规模扩大带来的管理人员薪酬增加所致;财务费用同比增长 14.24%,主要系债务增

  从利润构成来看,2019 年,公司公允价值变动收益 24.53 亿元,同比变化不大,占营业利润

  比重为 26.92%,营业利润对投资性房地产的评估增值仍有较大依赖。2019 年,公司投资收益 11.81

  亿元,同比增加 11.46 亿元,主要系当年处置长期股权投资(投资收益为 7.94 亿元)及联营、合

  从盈利指标来看,2019年,公司营业利润率为31.97%,同比小幅增长1.13个百分点;公司总

  资产报酬率、总资本收益率和净资产收益率分别为6.99%、9.69%和16.42%,分别同比增长1.24个

  百分点、2.89个百分点和5.75个百分点,在利润增长带动下均有所增长。2019年,公司盈利指标有

  2020年1-3月,公司实现营业收入38.13亿元,同比下降4.95%;净利润6.05亿元,同比增长

  从经营活动来看,2019 年,公司经营活动现金流入和流出分别同比增长 29.62%和 22.59%,

  售商品、提供劳务收到的现金及购买商品、接受劳务支付的现金分别同比小幅增长 3.03%和 0.15%,

  主要系合作开发项目逐步增加所致。2019 年,公司经营活动产生的现金流量净额 54.45 亿元,同

  从投资活动来看,2019 年,公司投资活动现金流入 27.54 亿元,同比增长 1.29%,变化不大;

  投资活动现金流出 83.64 亿元,同比增长 13.47%,主要系公司对合作项目投入增加所致。2019 年,

  公司收到/支付其他与投资活动有关的现金主要为公司与联营、合营项目之间的往来款。2019 年,

  从筹资活动来看,2019 年,公司筹资活动现金流入 231.66 亿元,同比增长 35.95%,主要系

  借款及发行债券增加所致;筹资活动现金流出 211.13 亿元,同比增长 106.23%,主要系债务

  增加所致。2019 年,公司筹资活动产生的现金流量净额 20.53 亿元,净流入规模同比下降 69.82%。

  2020 年 1-3 月,公司经营活动产生的现金流量净额-18.20 亿元,由上年同期净流入转为净流

  出,主要系物业销售资金回笼减少所致;投资活动产生的现金流量净额-1.89 亿元;筹资活动产生

  从短期偿债指标来看,截至 2019 年底,公司流动比率为 1.24 倍,较上年 1.31 倍小幅下降,

  主要系预收款项增加所致;速动比率为 0.63 倍,较上年 0.49 倍有所增加,主要系其他应收款大幅

  增加所致;公司现金短期债务比为 2.05 倍,现金类资产对短期债务保障程度较高。整体看,公司

  从长期偿债指标来看,2019 年,公司 EBITDA 为 96.74 亿元,同比增长 59.16%,主要系利润

  总额增加所致,其中利润总额占 93.10%。2019 年,公司 EBITDA 利息倍数由上年 3.34 倍上升至

  截至 2020 年 3 月末,公司对外余额 25.12 亿元,占期末公司净资产的 5.63%,被企

  截至 2019 年末,公司共获得商业银行授信总额 656.50 亿元,尚未使用的授信额度为 398.80

  月 5 日,公司未结清业务中无不良类和关注类信贷记录;已结清业务中,有 1 笔关注类记录,涉

  及金额 3,500 万,该笔款项于 2011 年 3 月 4 日正常结清,形成关注主要系借款银行系统对公司报

  从资产情况来看,截至2020年3月底,公司现金类资产(货币资金、应收票据)为155.84亿元,

  约为“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”“19宝龙01”“19宝龙 G1”“20宝龙01”和“20宝龙02”

  债券待偿本金合计(68.60亿元)的2.27倍,公司现金类资产对上述债券的覆盖程度较高;净资产

  为446.18亿元,约为上述债券待偿本金合计(68.60亿元)的6.50倍,公司较大规模的现金类资产

  和净资产能够对“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”“19宝龙01”“19宝龙 G1”“20宝龙01”和

  从盈利情况来看,2019年,公司 EBITDA 为96.74亿元,约为上述债券待偿本金合计(68.60

  金合计(68.60亿元)的6.19倍,公司经营活动现金流入量对“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”

  从债券交易条款看,宝龙地产针对“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”“19宝龙01”和“20

  宝龙02”债券的还本付息事宜出具了《承诺函》,对收购“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”

  “19宝龙01”和“20宝龙02”债券的相关事宜做出不可撤销的承诺,从其承诺函的条款内容来看,

  他境内外子公司在兑付日/提前兑付日(T 日)前全额收购“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”

  “19宝龙01”和“20宝龙02”债券,收购价格为计算至收购日本次债券的未本息以及罚息(如

  总负债和总权益的93.57%、87.31%和113.43%;2019年,宝龙实业营业收入和净利润分别占宝龙

  地产综合全面收益表中收入和年度利润的95.41%和111.68%。宝龙地产资产、收入和利润主要来自

  诺对“16宝龙债”“16宝龙02”“16宝龙03”“19宝龙01”和“20宝龙02”债券还本付息有一定的

  宝龙地产对“16 宝龙债”“16 宝龙 02”“16 宝龙 03”“19 宝龙 01”和“20 宝龙 02”债券

  出具了收购承诺函。宝龙地产作为上市公司,融资渠道较为多元化,其承诺对 16 宝龙债”“16

  宝龙 02”“16 宝龙 03”“19 宝龙 01”和“20 宝龙 02”债券还本付息仍具有一定的积极作用。

  注:1.本报告中数据不加特别注明均为合并口径。2.本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异,

  系四舍五入造成;除特别说明外,均指人民币。3.EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所债项合计待偿

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